房屋买卖竟现借“新政”违约

法院严查合同解原因以防“搭便车”

“3?17新政”的实施，有效规范了房地产市场秩序，但也引发了一定数量纠纷案件，房屋买卖中借新政违约时有发生。近日，北京二中院对一年来审理的涉新政房屋买卖合同纠纷案件进行专题调研。调研显示，有的买卖双方将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听，有的回避本已存在的根本违约情形而搭新政便车，有的为达到解约目的努力“符合”新政条件。法官表示，法院会重点、严格审查合同解除原因，防止搭便车行为。

受新政影响不到一成

2017年3月17日至4月19日，北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》等11项限购、限贷调控政策，被社会通称为“3?17新政”。统计显示，新政实施以来，二中院二审新收受新政影响案件不到全部房屋买卖合同纠纷案件的1/10，案件数量并无显著增加。

北京二中院民一庭副庭长王金龙介绍，此类纠纷大体分为买受人购房资格受限，买受人购房成本增加，双方对合同解除后的责任承担存有争议，以及“连环买卖”中的违约责任承担四类。商办类用房纠纷集中于丰台、大兴、房山三区，而住宅平房合同纠纷多发于学区房集中的东城、西城两区。

由于新政对购房资格、首付款比例两大关键因素限制更加严格，导致履约困难从而引起纠纷。虽然政府相关部门严格规范商业办公类房屋的用途，禁止擅自改为居住，但受到不受住宅限购政策影响及价格优势吸引，部分购房人明知不符合政策仍然选择投资、购买。新政实施后，由于买受人购房资格受限，对合同继续履行产生影响。

大部分业主为改善居住环境或满足自身需求，选择以连环买卖方式“以小换大”“以远换近”。由于信息不对称环节较多，时间节点易发生冲突，一旦其中某项合同履行停滞，都可能导致相关合同的“多米诺”效应，从而引发纠纷。此外，新政出台后，买卖双方有的将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听，有的回避本已存在的根本违约情形而搭新政便车，有的为达到解约目的努力“符合”新政条件。

法院严查合同解除原因

“在涉‘3?17新政’房屋纠纷案件审理中，法院在审查房屋状况、购房资格、付款能力、履行情况、解除情形的基础上，会重点、严格审查合同解除原因，防止搭便车行为。”王金龙表示，比如，虽可认定买受人确因新政丧失购房资格，但此前出卖人已存在根本违约行为的，出卖人仍应承担违约责任。

对于确受新政影响无法继续履行的合同，一般可按免责解除处理，但还应审查合同有无其他约定。如有“因故无法办理贷款时买受人自行筹集资金”或“因故无法办理贷款时应一次性付款”的约定时，合同对付款方式的事先约定应予以尊重，买受人以新政为由要求解除合同的，不应支持。

将商办类用房以住宅名义出售给个人后因新政解除合同的，因建设时即违反了相关规定，因此开发商贬值损失的主张不能得到支持。对试图通过假结婚假离婚、以房抵债等形式规避新政实施并构成虚假诉讼的，除驳回诉讼请求外，还会依照相关法律规定处罚行为人。

建议审慎签订“连环单”

二中院提醒，房屋买卖双方应审慎签订“连环单”，此类合同环节多，受政策影响可能性大，应尽量避免。如确需签订，可增加第三方违约导致合同不能履行双方可免责解除的条款。同时，明确约定网签、评估、面签、缴税、过户、交房等重要节点及违约责任，以预防政策的即时变化。对确因新政影响无法履行的，双方协商不成应及时提起诉讼，避免损失扩大。